Il Tribunale di Roma con sentenza n. 4009/2019 del 21.2.2019 conferma la responsabilità dell’agente immobiliare con conseguente perdita del diritto alla provvigione.
Il caso affrontato riguardava l’acquisto di un immobile pubblicizzato da una nota agenzia immobiliare di Roma, immobile che presentava abusi edilizi non comunicati dal mediatore il quale, in violazione di ogni obbligo di verità e diligenza, aveva divulgato informazioni false, erronee e non verificate, asserendo che il cespite fosse integralmente sanato ed interamente residenziale.
Tuttavia, solo pochi giorni prima del rogito, emergevano alcune irregolarità, totalmente sottaciute dall’agenzia nel corso delle trattative, nonostante parte venditrice avesse sin dall’inizio dichiarato di non garantire la conformità dell’immobile alla normativa urbanistica, circostanza che avrebbe dovuto far sì che il mediatore immobiliare si attivasse per poter pervenire ad informazioni certe sul punto.
All’atto della stipula l’acquirente opponeva il proprio rifiuto al pagamento della provvigione, ritenendo che l’agente immobiliare avesse mal eseguito l’incarico, avendo omesso i doverosi controlli in ordine alla regolarità urbanistica del bene: nel caso specifico, infatti, le irregolarità erano state sanate grazie all’intervento di un tecnico di fiducia delle stesse parti contraenti.
Nasceva un contenzioso promosso dalla stessa acquirente la quale chiedeva al Tribunale di Roma di accertare che nulla era dovuto all’agenzia immobiliare, avanzando altresì richiesta di risarcimento danni con riferimento alle ulteriori criticità sotto il profilo urbanistico che comunque erano emerse dopo la stipula dell’atto rogato.
L’istruttoria espletata aveva di fatto confermato che nel corso di tutti i sopralluoghi l’agente immobiliare, in presenza di testimoni, aveva rassicurato l’acquirente circa la regolarità del bene.
Di contro la Ctu effettuata rilevava, in effetti, l’esistenza di vizi urbanistici, sottaciuti dal mediatore immobiliare, arrivando finanche a quantificare l’importo necessario per poter giungere alla loro eliminazione.
Il Tribunale adito, accogliendo le domande dell’acquirente, ha affermato il seguente principio: “il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente se, conoscendo o potendo conoscere con l’ordinaria diligenza l’esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l’acquirente; tale responsabilità si affianca a quella del venditore e può essere fatta valere dall’acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione”.
Il Tribunale ha infatti accertato che tali anomalie erano “facilmente rilevabili” dall’agente e pertanto non aver informato il proprio cliente, anzi rassicurandolo sulla regolarità dell’immobile, “costituisce grave inadempimento alle obbligazioni assunte e giustifica la risoluzione del contratto per grave inadempimento del mediatore”.
La decisione del Tribunale è pienamente condivisibile per una serie di importanti considerazioni:
Significativamente lo stesso art. 17 del cod. deont. dei mediatori prevede “L’associato Fiaip è tenuto a valutare con la massima attenzione l’incarico conferitogli e dovrà informare tempestivamente il cliente in merito a tutte le problematiche inerenti l’affare e delle quali lo stesso abbia o dovrebbe avere contezza secondo le regola e della diligenza professionale” .
Parimenti la Legge n. 39 del 1989 definisce i contorni dell’attività che il mediatore si obbliga a compiere, essendo, per la veste professionale riconosciuta normativamente, abilitato a svolgere attività complementare e necessaria per la conclusione dell’affare. E’ dunque gravato da un obbligo di corretta informazione; tale incombente si sostanzia nell’obbligo di comunicare tutte le circostanze a lui note, nonché quelle conoscibili con la specifica diligenza professionale.
In tale solco interpretativo si allinea la giurisprudenza della Suprema Corte a mente della quale è configurabile una responsabilità del professionista in caso di omesse informazioni o informazioni errate su di un profilo essenziale dell’affare, “responsabilità fondata sul dovere di correttezza e sulla tutela dell’affidamento della controparte quanto alla fondatezza e veridicità delle affermazioni del mediatore. In questi casi la provvigione deve ritenersi esclusa e la parte tenuta al pagamento della stessa può far valere secondo i principi dell’art. 1218 c.c. l’inadempimento del mediatore rispetto a tali obblighi al fine di sottrarsi al pagamento” (Cass. 6714/2001; 16009/2003;5777/2006).
La X sezione del Tribunale di Roma, con la nota sentenza del 2.5.2012, ha statuito che “il mediatore è un operatore specializzato e, come tale, è tenuto allo svolgimento della sua attività ad osservare la diligenza qualificata richiesta all’operatore professionale.
Ne consegue che l’obbligo di informazione gravante sul mediatore ex art 1759 c.c. comprende non soltanto l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note, ma anche quelle conoscibili con l’uso della diligenza richiesta ad un operatore professionale. Il grado di diligenza richiesto al mediatore deve essere commisurato sia alle caratteristiche dell’affare che al livello di organizzazione del mediatore. Pertanto se l’affare presenta particolari caratteristiche il mediatore è tenuto ad una più penetrante verifica degli elementi rilevanti sulla valutazione e sicurezza dell’affare, soprattutto se, potendo avvalersi di mezzi e di un’organizzazione propria, può agevolmente procurarsene la conoscenza”.
In conclusione, dunque, viene ribadita l’esistenza dell’obbligo di verità in capo al mediatore, obbligo che si traduce in una condotta attiva la cui inosservanza è censurabile non soltanto in termini risarcitori, ma, ancor più gravemente, con la perdita della provvigione per l’attività (mal)svolta, anche nei casi in cui l’affare sia stato portato a termine.